Kostenloser Ratgeber
Bevor du kaufst oder baust
Der ehrliche Ratgeber für Bali und Lombok
Der ehrliche Überblick darüber, was ein Kauf hier wirklich bedeutet. Geschrieben für Menschen, die gerade erst anfangen, sich damit zu beschäftigen, und für die, die schon mitten drin stecken.
Was drinsteht
- Welche Eigentumswege es für Ausländer gibt und welcher wofür passt
- Wie du legal vermietest und was sich 2026 geändert hat
- Kaufen oder bauen, und woran du merkst, was zu dir passt
- Wie ein Bau von der ersten Idee bis zum Schlüssel abläuft
- Welche Kosten in keinem Angebot stehen
- Woran man in den Tropen gute Bausubstanz erkennt
- Die Fragen, die du bei jeder Besichtigung stellen solltest
Ich schicke dir den Ratgeber persönlich, meistens innerhalb eines Tages. Kein Newsletter, keine automatische Mailserie, und deine Adresse bleibt bei mir.
FAQ
Kurze Antworten
Kann ich als Deutscher in Bali eine Immobilie kaufen?
Ja, aber nicht so, wie du es aus Deutschland kennst. Volles Eigentum, in Indonesien Hak Milik, ist Staatsbürgern vorbehalten. Für Ausländer gibt es im Wesentlichen drei Wege: ein Nutzungsrecht (Hak Pakai), das an einen gültigen Aufenthaltstitel gebunden ist; ein langfristiges Pachtrecht (Hak Sewa), das vertraglich geregelt wird; und ein Baurecht (HGB) über eine eigene indonesische Gesellschaft, die PT PMA, der übliche Weg, wenn du vermieten willst.
Was du nicht tun solltest: die Immobilie auf den Namen eines Indonesiers eintragen lassen, auch nicht auf den deines Partners oder eines Anwalts. Diese Nominee-Konstruktionen sind nach indonesischem Agrarrecht nicht durchsetzbar. Gerichte haben sie wiederholt für nichtig erklärt, und dann gehört die Villa der Person, deren Name im Grundbuch steht. Welcher der drei legalen Wege für dich passt, hängt davon ab, ob du selbst wohnen oder vermieten willst, das ist eine der ersten Fragen, die wir im Gespräch klären. Wie wir dein Eigentum rechtlich absichern, liest du unter So schützen wir dich.
Was kostet eine Villa in Bali wirklich?
Der Kaufpreis ist ungefähr zwei Drittel dessen, was du im ersten Jahr tatsächlich ausgibst. Dazu kommen: Notar und Grundbuchkosten, Steuern beim Erwerb, die rechtliche Prüfung vor dem Kauf, bei einer Gesellschaftsstruktur deren Gründung und laufende Buchhaltung, die Einrichtung, und dann die Dinge, an die vorher niemand denkt, Poolpflege, Gartenpflege, Hausmeister, Instandhaltung im tropischen Klima, Strom, Wasser, Internet, Versicherung.
Seriöse Zahlen lassen sich nicht pauschal nennen, weil sie zwischen Canggu und Tabanan um ein Vielfaches auseinandergehen. Was wir stattdessen machen: bevor du ein Angebot ernsthaft verfolgst, rechnen wir die Gesamtkosten für genau dieses Objekt durch, mit allen laufenden Posten. Danach weißt du, ob der Preis im Inserat ein guter Preis ist, oder nur ein niedriger. Wie wir Objekte finden und prüfen, zeigt Villa kaufen.
Was bedeutet Leasehold, und was passiert, wenn die Laufzeit endet?
Leasehold heißt, dass du das Grundstück und die Villa für eine feste Zahl von Jahren nutzt, üblicherweise 25 oder 30. Danach fällt alles an den Eigentümer zurück, einschließlich des Hauses, das du eventuell selbst gebaut hast.
Entscheidend ist deshalb nicht die Laufzeit, sondern was im Vertrag über die Verlängerung steht. Die drei Fragen, an denen sich alles entscheidet: Ist die Verlängerung ein Recht oder nur eine Absichtserklärung? Steht der Preis der Verlängerung heute schon fest oder wird er später verhandelt? Und ist das Recht vererbbar und übertragbar, falls du verkaufen willst?
Ein Vertrag ohne klare Antwort auf diese drei Punkte ist in zwanzig Jahren wertlos, sieht aber heute genauso aus wie ein guter. Genau solche Stellen lesen wir, bevor du unterschreibst. Mehr dazu unter So schützen wir dich.
Darf ich meine Villa auf Bali vermieten, zum Beispiel über Airbnb?
Nur mit der richtigen Genehmigung, und sehr viele Villen, die als „Airbnb ready" angeboten werden, haben sie nicht.
Dafür müssen drei Dinge zusammenpassen: die Zone, in der das Grundstück liegt, muss touristische Vermietung überhaupt erlauben; das Gebäude braucht eine gültige Baugenehmigung und Nutzungsfreigabe (PBG und SLF); und es braucht eine Betriebslizenz, als Ausländer in der Regel über eine PT PMA mit dem passenden Geschäftszweck. Fehlt eines davon, ist die Vermietung nicht legal, auch wenn der Verkäufer dir Einnahmen aus den letzten Jahren vorrechnet.
Bali kontrolliert das inzwischen deutlich konsequenter als noch vor wenigen Jahren. Wenn du mit Mieteinnahmen rechnest, ist das der erste Punkt, den wir prüfen, nicht der letzte. Wie wir das absichern, steht unter So schützen wir dich.
Villa kaufen oder selbst bauen, was ist in Bali sinnvoller?
Kaufen ist schneller und das Ergebnis ist sichtbar: du stehst im Haus, siehst das Licht, hörst die Straße, riechst, ob es feucht ist. Was du nicht siehst, ist die Bauqualität hinter dem Putz und die Papiere dahinter, dafür braucht es eine Prüfung.
Bauen heißt, dass du jede Entscheidung selbst triffst, und jede Entscheidung auch selbst verantwortest. Grundstück, Zone, Wasserzugang, Nachbarschaft, Architekt, Bauunternehmen, Bauaufsicht. Es dauert länger, kostet in der Regel pro Quadratmeter weniger und ergibt am Ende ein Haus, das es so nicht zu kaufen gibt. Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Bauprojekt auf Bali ist fast nie der Entwurf. Es ist, ob jemand regelmäßig auf der Baustelle steht, der nicht für die Baufirma arbeitet.
Wir machen beides, und wir sagen dir im ersten Gespräch ehrlich, welcher Weg zu deiner Situation passt. Mehr dazu unter Villa kaufen und Villa bauen.